Promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement

Quand le vendeur d'un terrain en lotissement peut-il signer une promesse unilatérale de vente ?Aucune promesse unilatérale de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé avant la délivrance du permis d’aménager.Ce n’est qu’à compter de l’obtention du permis que le terrain dans le lotissement peut être mis en vente.À savoirToute vente conclue en violation de cette obligation peut faire l’objet d’une amende pénale pour infraction aux règles d’urbanisme ou d’une action en nullité à l’initiative de l’acquéreur, du maire ou du préfet. L’avocat est obligatoire pour cette procédure.

Que doit contenir la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement ?Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur pendant un temps limité (en pratique 2 ou 3 mois). Durant ce délai, l’acquéreur décide s’il souhaite acheter ou non le terrain.Contenu de la promesse unilatérale de venteLa promesse unilatérale de vente doit contenir les informations suivantes :Consistance du terrain (nature, superficie, surface de plancher constructible, équipements etc)Délimitation du terrain issue d'un bornageHypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrainDélai de livraison du terrainPrix de venteMode de financementConditions suspensives de prêt (si financement par un emprunt bancaire), d'obtention d'un permis de construire, d'absence de recours des tiersDélai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesseDélai et conditions de la levée d'option par l’acquéreur (par exemple, par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.Documents annexés à la promesse unilatérale de venteLes documents annexés à la promesse de vente sont les suivants :Diagnostics techniquesÉtat des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileuxÉtat des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.Documents obligatoires concernant le lotissementPermis d’aménagerCahier des charges qui fixe les conditions de venteRèglement de lotissementStatuts de l’association syndicale libre qui gèrera les espaces et équipements communs.

Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement  ?La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisie pour l’acte (acte sous signature privée ou acte authentique).Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte authentiqueLa promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signée sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé.À savoirUn acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte sous seing privéLa promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte.La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier).Pour authentifier la promesse, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de sa signature, au service de l'enregistrement des impôts du vendeur ou de l'acheteur.Service fiscal en charge de l'enregistrementMinistère chargé des financesLa promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou RAR. Cet enregistrement coûte 125 €.À savoirLa promesse unilatérale de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

Faut-il verser une somme d'argent au vendeur d'un terrain en lotissement ?Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation, en contrepartie de l'engagement de lui réserver exclusivement le terrain.Cette indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente du terrain.Les fonds sont déposés (versés) sur un compte bloqué jusqu'à la signature de l’acte définitif de vente. Pendant ce délai, les fonds sont incessibles (la somme ne peut pas être transférée à une autre personne), indisponibles (la somme ne peut pas être utilisée ou retirée) et insaisissables (la somme ne peut pas être saisie par un créancier).Si l'acquéreur se rétracte dans le délai de 10 jours, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.À noterLe versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.

Quels sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente ? Cas généralCas généralLa promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :Délai de levée de l’option (durée pendant laquelle le bénéficiaire peut décider d’acheter), librement fixé par les parties. Il peut être fixé par une date butoir précise, par un délai chiffré avec un point de départ déterminé (par exemple, 6 mois à compter de la signature de la promesse ou 15 jours après la réalisation de la dernière condition suspensive) ou par référence à un évènementDélai d’accomplissement des conditions suspensives. Il peut être identique au délai de levée de l’option, plus long ou plus court. Les parties fixent librement ce délai. La seule exception concerne la condition d’obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal d’1 mois à compter de la signature de l’acte authentique ou de l’enregistrement de l’acte sous seing privéDélai d’enregistrement pour la promesse unilatérale établie sous seing privé dans les 10 jours à compter de la signature par les partiesDélai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, par un acquéreur non professionnelDélai pour signer l’acte de vente définitif après la levée d’option. Il est librement fixé par les parties.À savoirAvant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée. Alsace-MoselleAlsace-MoselleEn principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse unilatérale de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.

Peut-on se rétracter de la promesse unilatérale de vente d'un terrain en lotissement ?La possibilité de se rétracter diffère selon que vous êtes vendeur ou acheteur.VendeurLe vendeur ne peut pas se rétracter.AcquéreurL’acquéreur peut se rétracter, c’est-à-dire qu’il peut revenir sur sa décision d’acheter et renoncer à la vente.En effet, la promesse unilatérale de vente devient définitive à l’issue d’un délai de 10 jours pendant lequel l’acheteur peut se rétracter. C’est ce qu’on appelle le délai de rétractation.Ce délai démarre le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre. Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.AttentionLe délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d’un permis d’aménager.