Renouvellement du bail rural

À quelles conditions le preneur a-t-il droit au renouvellement du bail ?Le droit au renouvellement est un élément essentiel du bail à ferme car il garantit la continuité et la pérénnité de l’activité du preneur exploitant.Le renouvellement du bail est automatique dès lors que les conditions suivantes sont réunies :Le preneur est en règle avec la règlementation du contrôle des structures (il doit ainsi remplir les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle, ou détenir une autorisation d’exploiter).Le preneur participe personnellement et de façon effective et permanente à l’exploitation agricole.Le preneur occupe lui-même les bâtiments d'habitation attachés à l’exploitation ou une habitation située à proximité.Lorsque le preneur remplit ces conditions, le bail se renouvelle sans aucune formalité pour une nouvelle période de 9 ans (sauf cas particuliers).Aucune autre exigence ne peut conditionner le renouvellement du bail.Si elles sont d’accord, les parties peuvent toutefois décider d’apporter certaines modifications au contrat. En cas de désaccord concernant l’une des modifications envisagées (par exemple, le loyer), les parties peuvent saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.ExempleLe bailleur peut par exemple introduire une clause de reprise sexennale (tous les 6 ans). Cette clause permet au conjoint, partenaire de Pacs, auxdescendants majeurs ou mineurs émancipés du bailleur de reprendre les terres ou bâtiments à la fin de la 6e année. Le bailleur lui-même n'est pas concerné par cette clause. Ces personnes doivent exploiter personnellement les lieux.Code rural et de la pêche maritime : article L411-46LegifranceDroit au renouvellement du bail ruralCode rural et de la pêche maritime : article L411-50LegifranceRenouvellement automatique du bail rural à défaut de congé

Le bailleur peut-il s’opposer au renouvellement du bail à ferme (bail rural classique) ?Dans certaines hypothèses, le bailleur a le droit de s’opposer au renouvellement du bail à ferme.Ce refus de renouvellement du bail par le bailleur a pour conséquence une résiliation de celui-ci, effective en général à sa date d’expiration.Ce refus peut se justifier par différents motifs : Refus de renouvellement en raison de l’âge du preneurRefus de renouvellement en raison de l’âge du preneurLe bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsque le preneur a déjà atteint l'âge de la retraite des exploitants agricoles au moment du renouvellement.Le bailleur doit pour cela envoyer un congé au locataire par acte extra-judiciaire au moins 18 mois avant la date d'expiration du bail (c’est-à-dire la date à laquelle le bail est censé se renouveler automatiquement).À défaut, le bail est renouvelé par tacite reconduction pour une nouvelle période de 9 ans.Lorsqu’un tel congé lui est adressé, le preneur a 4 mois pour contester le refus devant le tribunal paritaire des baux ruraux.À noterSi le preneur n’a pas encore atteint l’âge de la retraite au moment du renouvellement mais qu’il l’atteindra au cours du bail renouvelé, il est alors possible de prévoir que ce nouveau bail prenne fin au cours de la période de trois ans où cela surviendra.Lorsqu’il se voit refuser ou limiter son droit au renouvellement en raison de son âge, le preneur peut toutefois céder son bail à son conjoint ou son partenaire de Pacs participant à l'exploitation ou encore à un descendant majeur ou émancipé. Refus de renouvellement en raison d’une faute du locataireRefus de renouvellement en raison d’une faute du locataireLe bailleur peut refuser le renouvellement du bail rural au preneur lorsque ce dernier a commis une faute. La faute justifiant ce refus peut notamment correspondre aux hypothèses suivantes :2 défauts de paiement de loyer (ou de la part de produits revenant au bailleur). Ces manquements doivent avoir persisté à l’expiration d’un délai de 3 mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.Cession de bail ou sous-location réalisées par le preneur sans l'accord du bailleurÉchanges de jouissance de parcelles sans prévenir le bailleurApport du bail à une société ou un groupement sans l’accord du bailleurAgissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (comme par exemple une main d’oeuvre insuffisante)Non-respect des clauses environnementales (comme celles interdisant le retournement des prairies ou limitant l’usage de produits phytosanitaires...). Refus partiel de renouvellement pour agrandir une autre exploitationRefus partiel de renouvellement pour agrandir une autre exploitationLe bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement pour une partie seulement des biens loués par le preneur.Ce non renouvellement partiel n’est possible que si les conditions suivantes sont respectées :Cette reprise doit servir à agrandir une autre exploitation que le bailleur loue à un autre preneurLa partie des biens reprise ne doit pas dépasser un certain seuil (il s’agit du seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles)Cette reprise ne doit pas compromettre l'équilibre économique de l'exploitation réduiteCes hypothèses de non renouvellement ne doivent pas être confondues avec les hypothèses de résiliation immédiate (ou quasi immédiate), dans lesquelles le bail prend fin avant d’arriver à son terme. Plus d’informations sont disponibles sur la page Résiliation du bail rural.Code rural et de la pêche maritime : article L411-31LegifranceListe de motifs de résiliation du bail à ferme (défauts de paiement, mauvaise exploitation ou non espect de clauses environnementales...)Code rural et de la pêche maritime : article L411-32LegifranceRefus de renouvellement en cas de changement de destination des biens louésCode rural et de la pêche maritime : article L411-47LegifranceDélai de 18 mois pour notifier un congé au preneur (refus de renouvellement du bail rural) + mentions du congéCode rural et de la pêche maritime : article L411-62LegifranceNon renouvellement partiel en vue d’agrandir une autre exploitationCode rural et de la pêche maritime : article L411-64LegifranceMotifs de non renouvellement du bail à ferme (âge du preneur ou droit de reprise du bailleur) et cessibilité au conjoint ou partenaire pacsé

Qu'est ce que le droit de reprise par le bailleur ?Le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail lorsqu'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, de son partenaire de Pacs, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.Ce droit de reprise des biens loués entraîne la résiliation du bail. Il peut être exercé par le bailleur pour l’un des 3 motifs suivants :Exploitation personnelle du fonds agricole ou au profit de son époux, ou de son partenaire de Pacs, d'un descendant ou d'un mineur émancipéExploitation d'une carrièreConstruction d'une maison d'habitationPour le mettre en oeuvre, le bailleur doit envoyer un congé au preneur par acte extra-judiciaire au moins 18 mois avant la date d'expiration du bail (c’est-à-dire la date à laquelle le bail est censé se renouveler automatiquement). Reprise pour exploitation personnelle par le bailleur ou un membre de sa familleReprise pour exploitation personnelle par le bailleur ou un membre de sa familleLa reprise peut bénéficier au bailleur mais aussi à son époux, son partenaire de Pacs, un descendant ou encore un mineur émancipé.Pour exercer sont droit de reprise, le bénéficiaire de la reprise (que ce soit le bailleur ou l’une des autres personnes éligibles) doit également remplir toutes les conditions suivantes  :Se consacrer à l'exploitation du bien pendant au moins 9 ans, soit à titre individuel, soit dans le cadre d'une société, en participant aux travaux de façon effective et permanente selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitationOccuper personnellement les bâtiments d'habitation des biens repris, ou à défaut, habiter dans un logement situé à proximité de la parcelle afin de permettre une exploitation directeÊtre en conformité avec la réglementation relative au contrôle des structures. Cette réglementation peut par exemple nécessiter dans certains cas un diplôme ou une expérience professionnelle, spécifique, ou encore l’obtention d’une autorisation administrative d'exploiterDisposer d'une capacité financière suffisante (c'est-à-dire posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou avoir les moyens de les acquérir).Le preneur peut s'opposer à cette reprise lorsque lui-même ou son copreneur se trouvent dans l'une des situations suivantes :Ils se situent moins de 5 ans de l'âge de la retraite (il est de 64 ans pour les exploitants agricoles)Ils se situent à moins de 5 ans de l'âge leur permettant de bénéficier de la retraite à taux plein (il est de 67 ans)Dans l’un de ces 2 cas, le bail est prolongé automatiquement pour une durée permettant au preneur ou à son copreneur d'atteindre l'âge correspondant.Le preneur dispose de 4 mois à compter du moment où il a connaissance du congé reçu du bailleur pour le contester en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux.AttentionLes juges vérifient que le bénéficiaire de la reprise du bail a une réelle volonté d'exploiter le fonds à titre professionnel et non pas de créer un jardin d'agrément par exemple. Reprise en vue de l'exploitation d'une carrièreReprise en vue de l'exploitation d'une carrièreLorsque le bailleur est un exploitant de carrière, il peut exercer un droit de reprise sur les terrains à vocation agricole pour la bonne marche de son industrie. Le droit de reprise est limité aux parcelles nécessaires à l'exploitation des carrières.Dans cette situation, le bailleur doit s'engager à participer effectivement à l'exploitation industrielle des parcelles ayant fait l'objet de la reprise. Reprise pour construire une maison d'habitationReprise pour construire une maison d'habitationLe bailleur bénéficie d'un droit de reprise d’une partie des biens loués pour construire une maison d'habitation.Il peut s’agir d’une surface mais aussi d’un bâtiment en particulier dont le changement de destination est autorisé par les autorités administratives.Ce droit inclut aussi la possibilité d'ajouter des dépendances foncières à des maisons d'habitation existantes et la reprise d'un bâtiment d'intérêt patrimonial ou architectural.La maison d'habitation doit être destinée personnellement au bailleur ou à un membre de sa famille.Dans cette hypothèse, le bailleur doit détenir un permis de construire pour pouvoir délivrer le congé 18 mois avant la date d'effet de ce congé.Le bailleur doit réaliser la construction de la maison dans les 2 ans de la délivrance du permis, dans le respect des règles environnementales et de distance par rapport au siège de l'exploitation et aux bâtiments d'exploitation. Si aucune construction n'a lieu dans le délai de 2 ans, le preneur retrouve la jouissance des biens que le bailleur souhaitait reprendre.Code rural et de la pêche maritime : article L411-57LegifranceDroit de reprise pour construire une maison d'habitationCode rural et de la pêche maritime : article L411-58LegifranceDroit de reprise du bailleur pour exploiterCode rural et de la pêche maritime : article L411-59LegifranceConditions du droit de reprise du bailleur pour exploiterCode rural et de la pêche maritime : article L411-67LegifranceDroit de reprise en vue de l'exploitation d'une carrière

Le preneur peut-il renoncer au renouvellement du bail rural ?Le preneur peut renoncer à son droit au renouvellement du bail rural.Il doit alors prévenir le propriétaire, soit par LRAR soit par acte extra-judiciaire, 18 mois au moins avant l'expiration du bail.Code rural et de la pêche maritime : article L411-55LegifranceRefus de renouvellement du bail à ferme par le preneur